Phần lớn giao dịch tại The Arena hiện nay là thứ cấp: anh/chị mua lại từ chủ nhà đang sở hữu, thực hiện bằng chuyển nhượng HĐMB có chủ đầu tư xác nhận. Quy trình không phức tạp, nhưng cần đúng thứ tự và kiểm tra kỹ ở mỗi bước. Dưới đây là cách Linh đồng hành cùng khách từ đầu đến khi nhận căn. Đây là thông tin chung, đối chiếu quy định ngày 11/10/2026 (xem nguồn ở cuối bài) — hồ sơ cụ thể nên được công chứng viên hoặc luật sư xác nhận.
Bước 1 — Chọn căn & xác nhận giá
Sau khi chốt căn trên bảng hàng, Linh gọi hoặc gặp trực tiếp chủ nhà để xác nhận lại giá và tình trạng trong vòng vài ngày gần nhất. Anh/chị chỉ xuống tiền khi giá đã được xác minh — không có chuyện đến xem xong mới báo giá khác.
Bước 2 — Đặt cọc
Đặt cọc thường 50–100 triệu kèm hợp đồng đặt cọc ghi rõ giá, thời hạn công chứng và điều khoản hoàn cọc. Song song, Linh kiểm tra HĐMB gốc, tình trạng thanh toán với chủ đầu tư và xem căn có tranh chấp, bị kê biên hoặc đang thế chấp không. Theo Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chuyển nhượng hợp đồng cần đáp ứng các điều kiện như chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận, không có tranh chấp đang giải quyết, không bị kê biên; căn đang thế chấp chỉ chuyển nhượng được khi bên nhận thế chấp đồng ý. Lưu ý: Điều 49 khoản 1 của Luật này chỉ liệt kê hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn — không nêu HĐMB căn hộ du lịch đã hoàn thành. Với The Arena, tài liệu hỏi đáp của chủ đầu tư hướng dẫn lập văn bản chuyển nhượng HĐMB tại tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh; căn cứ pháp lý áp dụng cho từng hồ sơ do công chứng viên xác định.
Bước 3 — Công chứng chuyển nhượng & thanh toán
Hai bên ký văn bản chuyển nhượng HĐMB tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền; bên mua thanh toán phần còn lại theo thỏa thuận. Các khoản thuế, phí bên dưới nên được thống nhất bằng văn bản trước khi ký.
Về nguyên tắc, thuế TNCN là nghĩa vụ của bên bán (hai bên có thể thỏa thuận bên mua nộp thay). Lệ phí trước bạ nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan có thẩm quyền; vì dự án chưa có giấy chứng nhận nên khoản này gắn với bước đăng ký sau này (cấp giấy chứng nhận), không phải tại buổi công chứng — anh/chị nên hỏi lại công chứng viên hoặc cơ quan thuế cho hồ sơ của mình.
Bước 4 — Nộp hồ sơ lên chủ đầu tư
Nộp bộ hồ sơ chuyển nhượng lên chủ đầu tư để được xác nhận sang tên trên HĐMB. Khi chủ đầu tư xác nhận, anh/chị trở thành bên mua trong HĐMB và nhận bàn giao căn hộ; thời gian xử lý tùy chủ đầu tư.
Dự án hiện chưa được cấp giấy chứng nhận cho từng căn; giao dịch thực hiện qua chuyển nhượng HĐMB. Khi giấy chứng nhận được cấp, việc đứng tên, thế chấp, sang tên sẽ theo quy định pháp luật và điều kiện ngân hàng tại thời điểm đó. Linh không có mốc thời gian cấp giấy và không cam kết về việc này.
Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ của dự án đến 09/12/2059 — 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận đầu tư lần đầu 09/12/2009 (Quyết định chủ trương đầu tư 3456/QĐ-UBND, HĐMB mẫu của chủ đầu tư). HĐMB mẫu ghi chủ đầu tư làm thủ tục gia hạn khi hết hạn và chịu tiền thuê đất đến hết 31/12/2072. Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, việc gia hạn do Nhà nước xem xét (không quá thời hạn tối đa theo quy định, hồ sơ nộp chậm nhất 6 tháng trước khi hết hạn) — không tự động; điều kiện và nghĩa vụ tài chính khi đó theo quy định tại thời điểm đó.
Câu hỏi thường gặp
Mất bao lâu từ đặt cọc đến nhận căn?[+]
Thông thường khoảng 2–3 tuần: 7–15 ngày từ cọc đến công chứng, sau đó nộp hồ sơ để chủ đầu tư xác nhận. Đây là mốc tham khảo, tùy hồ sơ hai bên và thời gian chủ đầu tư xử lý, không phải cam kết.
Cần chuẩn bị giấy tờ gì?[+]
Bên mua: CCCD/hộ chiếu, đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân. Bên bán: HĐMB gốc + giấy tờ tùy thân. Linh gửi checklist chi tiết theo từng trường hợp; danh mục cuối cùng do nơi công chứng và chủ đầu tư yêu cầu.
Thuế và phí khi chuyển nhượng HĐMB gồm những gì, ai nộp?[+]
Thuế TNCN 2% giá chuyển nhượng (nghĩa vụ của bên bán); phí công chứng theo biểu phí của Bộ Tài chính (căn trên 1 đến 3 tỷ: 1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ) cộng thù lao công chứng; lệ phí trước bạ 0,5% nộp khi đăng ký quyền sở hữu. Bên nào chịu khoản nào do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Nguồn & ngày kiểm chứng
Đối chiếu nguồn lần cuối: 11/10/2026
- Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 — Điều 49 khoản 1 (các loại hợp đồng được chuyển nhượng theo Luật này), Điều 50 (điều kiện chuyển nhượng hợp đồng)
- Nghị định số 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản (trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng)
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 — Điều 14 (thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản) — Hướng dẫn: Nghị định 253/2026/NĐ-CP, https://vanban.chinhphu.vn/?docid=218684&pageid=27160
- Thông tư số 257/2016/TT-BTC — Điều 4 (biểu mức thu phí công chứng; sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC)
- Nghị định số 10/2022/NĐ-CP — Điều 4, Điều 8 (người nộp, thời điểm đăng ký và mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất 0,5%) — Đã được sửa đổi, bổ sung (Nghị định 51/2025, 175/2025; Nghị định 202/2026 có hiệu lực từ 01/03/2027).
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15 — Điều 172 (đất sử dụng có thời hạn, gia hạn sử dụng đất)
- Quyết định chủ trương đầu tư số 3456/QĐ-UBND ngày 17/11/2017 của UBND tỉnh Khánh Hòa — Điều 1 (mục tiêu: khu du lịch, dịch vụ thương mại, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch; thời gian hoạt động 50 năm kể từ 09/12/2009) — Bản sao do chủ đầu tư phát hành; Linh gửi khi anh/chị yêu cầu.
- Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch mẫu của Công ty CP Trần Thái Cam Ranh (ban hành 02/06/2022) — Phụ đính 1 Phụ lục 1 (thời hạn sử dụng đất đến 09/12/2059; chủ đầu tư chịu tiền thuê đất đến hết 31/12/2072), Điều 10 (chuyển giao quyền và nghĩa vụ) — Tài liệu chủ đầu tư phát hành cho khách hàng; HĐMB từng căn có thể khác mẫu — cần đọc bản gốc.
Thông tin chung, tổng hợp từ văn bản pháp luật và hồ sơ dự án do chủ đầu tư phát hành, đối chiếu ngày 11/10/2026; không phải tư vấn pháp lý hay thuế cho hồ sơ cụ thể và không thay thế ý kiến của công chứng viên, luật sư hoặc cơ quan thuế. Quy định có thể thay đổi. Trước khi đặt cọc, anh/chị nên nhờ công chứng viên hoặc luật sư kiểm tra HĐMB gốc và hồ sơ giao dịch.
Cần tư vấn cụ thể? Nhắn Linh
Miễn phí, phản hồi trong 15 phút giờ hành chính. Việt kiều nhắn WhatsApp/Zalo linh hoạt múi giờ.